Se tem um Alojamento Local em Portugal ou está a pensar abrir um, é fundamental perceber o que mudou nos últimos dois anos. O Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde novembro de 2024, alterou de forma significativa o quadro legal — e 2026 é o primeiro ano em que essas mudanças se fazem sentir na prática do dia a dia.
Neste artigo explicamos as principais alterações, o que continua igual e o que exige atenção imediata da sua parte.
O que mudou com o Decreto-Lei n.º 76/2024
Fim da suspensão nacional de novos registos
Uma das maiores mudanças foi o levantamento da suspensão nacional de novos registos de AL, que vigorava desde a Lei “Mais Habitação” de 2023. Voltou a ser possível registar novos alojamentos locais — com uma diferença importante: a competência para regular novas licenças passou para os municípios.
Cada câmara municipal pode agora declarar “áreas de contenção” — zonas onde os novos registos são limitados ou condicionados. Lisboa e Porto já definiram várias dessas zonas nos seus centros históricos e áreas turísticas. No Algarve, a situação varia município a município, sendo fundamental verificar a situação específica antes de avançar com qualquer registo.
Registo com duração indeterminada
Antes, os registos de AL estavam sujeitos a reautorização quinquenal — a cada cinco anos, o proprietário tinha de renovar a licença. Essa obrigação foi eliminada. Os registos passaram a ter duração indeterminada, o que traz mais estabilidade para quem já opera ou quer começar.
Os registos são também transmissíveis — quando um imóvel com AL muda de dono, a licença pode acompanhar a propriedade, sem necessidade de novo pedido de registo.
Fim da Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL)
A CEAL — uma taxa anual que incidia sobre os alojamentos locais — foi revogada com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023. Os proprietários deixaram de ter este encargo a partir do exercício fiscal de 2025. Se ainda tinha dúvidas sobre este imposto, a resposta é simples: já não existe.
Seguro de responsabilidade civil: a grande novidade operacional
Esta é a alteração com maior impacto prático para quem já opera um AL. O seguro de responsabilidade civil extracontratual passou a ser um requisito de validação ativa do registo — não apenas uma obrigação legal, mas uma condição para manter o RNAL válido.
Desde março de 2025, o comprovativo do seguro tem de ser submetido no portal gov.pt. A falta desta submissão levou ao cancelamento automático de mais de 6.700 registos em Lisboa, em fevereiro de 2026. Se ainda não submeteu o seu comprovativo, deve fazê-lo com urgência.
💡 O seguro multirriscos NÃO substitui o seguro de responsabilidade civil obrigatório. São apólices distintas com coberturas diferentes.
O que não mudou e continua obrigatório
Registo no RNAL antes de receber o primeiro hóspede
Operar sem número de registo no RNAL continua a ser uma contraordenação muito grave, com coimas entre 2.500€ e 35.000€ para pessoas singulares. O número de registo tem de estar visível em todos os anúncios, plataformas e documentação comercial.
Comunicação de hóspedes estrangeiros ao SIBA
Em cada estadia, todos os hóspedes estrangeiros devem ser comunicados ao SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento) no prazo de 3 dias úteis após o check-in. A omissão pode resultar em coimas entre 100€ e 2.000€ por hóspede não comunicado, e em situações graves configura crime.
Obrigações de segurança e equipamentos
O AL deve ter extintor acessível e visível, livro de reclamações físico e digital, placa “AL” junto à entrada (exceto moradias), e livro de informações em várias línguas. Alojamentos com mais de 10 utentes têm requisitos adicionais de segurança contra incêndios.
Obrigações fiscais
Os rendimentos de AL são tributáveis em IRS, tipicamente na Categoria B. Proprietários com volume de negócios anual superior a 14.500€ são obrigados a liquidar e entregar IVA à taxa de 6%. Abaixo deste valor, podem optar pela isenção ao abrigo do artigo 53.º do CIVA.
Em vários municípios do Algarve — incluindo Faro, Portimão e Lagos — aplica-se também uma taxa municipal turística, que varia por concelho e deve ser cobrada e entregue à câmara.
O que deve fazer agora
Se já tem um AL registado:
— Verifique se submeteu o comprovativo do seguro de responsabilidade civil no portal gov.pt
— Confirme que o número RNAL está visível em todos os seus anúncios
— Certifique-se de que está a cumprir as comunicações mensais ao INE IPHH
— Verifique se o seu município declarou alguma área de contenção que possa afetar o seu alojamento
Se está a pensar abrir um AL:
— Verifique primeiro se a sua zona permite novos registos
— Confirme se o imóvel tem licença de utilização válida
— Verifique as regras do condomínio, se aplicável
— Consulte um contabilista sobre o enquadramento fiscal mais adequado à sua situação
Em resumo
O quadro legal do Alojamento Local em Portugal em 2026 é mais estável do que era em 2023 ou 2024. As licenças são permanentes, transmissíveis e as restrições mais severas foram revogadas. Mas as obrigações operacionais — seguro, SIBA, INE, fiscalidade — continuam a ser significativas e exigem atenção contínua.
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Tem dúvidas sobre a legislação do seu Alojamento Local? Fale connosco — orientamo-lo com base na experiência real do mercado.